核心观点
新房成交面积环比增幅收窄、同比增幅扩大。第17周47城新房成交面积284.4万平，环比上升5.1%，同比上升13.0%，同比增幅较上周扩大了3.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为5.4%、9.5%、0.5%，同比增速分别为28.3%、10.6%、8.9%，同比增幅较上周扩大了2.1、1.6、5.7个百分点。
二手房成交面积环比由正转负、同比增幅收窄。第17周23城二手房成交面积为304.6万平，环比下降1.8%，同比上升11.7%，同比增幅较上周收窄了0.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.0%、1.7%、1.9%，同比增速分别为11.6%、11.8%、11.3%，一线城市同比增幅收窄了5.3个百分点，二、三四线城市同比增幅分别扩大了1.4、2.0个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第17周末，13城新房库存面积7649.7万平，环比增速为-2.5%，同比增速为-2.0%；去化周期20.7个月，环比下降1.1个月，同比上升1.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.4、18.6、55.2个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.3、1.2、5.1个月，一线城市同比下降1.0个月，二、三四线城市同比分别上升4.2、0.3个月。
土地市场成交量同环比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第16周百城全类型成交土地规划建面为642.8万平，环比下降7.1%，同比下降11.1%；成交土地总价为67.4亿元，环比下降52.9%，同比下降13.3%；成交土地楼面均价为1049元/平，环比下降49.3%，同比下降2.5%；土地溢价率为2.9%，环比上升2.0个百分点，同比上升1.6个百分点。
房企国内债券发行量同环比均下降。第17周房地产行业国内债券总发行量为123.2亿元，环比下降40.5%，同比下降11.6%。总偿还量为129.3亿元，环比下降3.1%，同比下降18.9%；净融资额为-6.1亿元。
板块相对收益有所下降。第17周房地产行业绝对收益为-1.0%，较上周下降5.1pct，相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降4.0pct。房地产板块PE为36.17X，较上周上涨7.62X。
政策
4月24日，证监会官网显示，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得中国证监会准予注册的批复，标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。本次获批项目分别为中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金，预计募集资金规模合计145.2亿元。底层资产分别位于西安、郑州、哈尔滨、上海、北京等一二线城市核心区域，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等。除本次获批项目外，截至目前，全市场已申报17只商业不动产REITs，合计拟发行规模突破600亿元，覆盖购物中心、奥特莱斯、办公、酒店、社区商业等多元业态。其中，上交所已受理14只产品，9只产品已答复反馈意见，后续工作正在稳步推进中，行业有望进入常态化发行阶段。
投资建议
近两个月楼市出现了“小阳春”行情，但持续性仍需要观察，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。阶段性回暖延续也需要政策加力支持，关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，我们预期或在现有“稳地产”的框架下延续积极表态，更加注重落地执行以及政策协同发力。二季度可以关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。